Donzdorf

Die Landesregierung stärkt mit einem wohnungspolitischen Maßnahmenpaket die Kommunen im Land, um gegen Wohnungsmangel und die Verdrängung alteingesessener Mieter vorzugehen. Der Ministerrat hat dazu am Dienstag den Regierungsentwurf für das Zweckentfremdungsverbotsgesetz und den Entwurf für eine Umwandlungsverordnung für die Verbandsanhörung freigegeben. Beide Maßnahmen sollen noch im Jahr 2013 in Kraft treten.

„Wir sehen mit Sorge, dass es insbesondere in Ballungsgebieten immer schwieriger wird eine bezahlbare Wohnung zu finden. Der Wohnungsmangel und steigende Mieten sind Themen, die Kommunen und Land nur gemeinsam anpacken können. Mit den nun verabschiedeten Instrumenten gibt die Landesregierung Städten und Gemeinden die Möglichkeit, ihre Wohnungsmärkte sozialer gestalten zu können. Denn der Wohnungsmarkt braucht soziale Leitplanken“, sagte Finanz- und Wirtschaftsminister Nils Schmid.

Das Zweckentfremdungsverbot ermächtigt Städte und Gemeinden mit Wohnungsmangel eine Satzung zu erlassen. Auf deren Grundlage können Wohnungen nur mit Genehmigung der Gemeinde in andere Zwecke als Wohnen überführt werden. „Damit können vor allem die Groß- und Universitätsstädte mit einem engen Wohnungsmarkt verhindern, dass knapper Wohnraum noch knapper wird“, sagte Minister Schmid. Zweckentfremdung umfasst Abbruch und längeren Leerstand von Wohnraum oder beispielsweise die Umwandlung in Gewerbeobjekte oder Ferienwohnungen. Ausnahmen von der Genehmigungspflicht einer Zweckentfremdung sind in besonderen Fällen vorgesehen wie beispielsweise bei längerem Leerstand durch Modernisierungen. Die Geltung der Satzung ist auf fünf Jahre befristet.

Ob im Gemeindegebiet Wohnungsmangel besteht, können die Kommunen selbst feststellen, etwa auf Grundlage der örtlichen Mietpreisentwicklung oder statistischen Daten zur Bevölkerungsentwicklung und zum Wohnungsbestand. Neben Baden-Württemberg gelten Zweckentfremdungsverbote in den Ländern Bayern, Berlin, Hamburg und Nordrhein-Westfalen. Nach der Anhörung soll das Gesetz im Herbst in den Landtag eingebracht werden können und zum Jahreswechsel in Kraft treten.

Das zweite Instrument des Maßnahmenpakets ist die Umwandlungsverordnung. Beispielweise können Veräußerungen von Wohnungsbeständen an große Investoren dazu führen, dass alteingesessene Mieter sich ihre Wohnungen nicht mehr leisten können. „Umwandlungsspekulationen sollen den gewachsenen Charakter von Stadtvierteln nicht zerstören“, unterstrich Minister Schmid.

Voraussetzung für die Anwendung der Umwandlungsverordnung ist, dass die Gemeinden zuvor eine Erhaltungssatzung nach dem Baugesetzbuch für ein betroffenes Gebiet erlassen haben. Erhaltungssatzungen gibt es bereits in mehreren baden-württembergischen Städten, wie in Stuttgart für das Nordbahnhofviertel (Eisenbahnerwohnungen) oder in Freiburg für die südöstliche Altstadt. Die Verordnung soll nach der Anhörung und einer erneuten Kabinettsbefassung zum Jahreswechsel in Kraft treten.

Wohnungspolitisches Maßnahmenpaket 2013

1. Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum

a) Zielsetzung

Das Gesetz dient der Bekämpfung von örtlichem Wohnraummangel. Das Landesgesetz gibt den Gemeinden mit Wohnraummangel die Möglichkeit, nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen für ihr Gebiet - ganz oder in Teilen - durch Satzung (mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren) ein Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum festzulegen, soweit dem Wohnraummangel nicht in absehbarer Zeit durch andere Maßnahmen abgeholfen werden kann.

Das Gesetz berücksichtigt auf diese Weise die Bedürfnisse und regionalen Unterschiede der Wohnungsmärkte. Davon können insbesondere die Groß- und Universitätsstädte Gebrauch machen, in deren Gebiet ganz oder teilweise ein enger werdender Wohnungsmarkt die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet.

b) Zweckentfremdung

Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn Wohnraum länger als sechs Monate leer steht, abgerissen, überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder überlassen oder baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist. Auch eine nicht nur vorübergehend gewerbliche oder gewerblich veranlasste Nutzung für Zwecke der Fremdenbeherbergung soll als Zweckentfremdung gelten (Ferienwohnungen). Ausnahmen von der Genehmigungspflicht einer Zweckentfremdung, so dass es keiner - in der Regel gebührenpflichtigen - Genehmigung bedarf, sind in besonderen Fällen vorgesehen, z. B. längerer Leerstand bei Modernisierungen.

c) Genehmigung der Zweckentfremdung

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn vorrangige öffentliche Interessen oder schutzwürdige private Interessen das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums überwiegen. Im Ermessen der Gemeinde liegt die Genehmigung, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen in verlässlicher und angemessener Weise Rechnung getragen wird; dies kann durch Bereitstellung von Ersatzwohnraum oder durch eine Ausgleichszahlung geschehen.

d) Ordnungswidrigkeiten

Wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt, handelt ordnungswidrig.

e) Inkrafttreten, Außerkrafttreten

Das Gesetz soll am Tag nach seiner Verkündung in Kraft treten und auf fünf Jahre befristet werden.

2. Umwandlungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB

a) Zielsetzung

Mit Erlass einer Rechtsverordnung der Landesregierung über die Einführung einer Umwandlungsgenehmigung wird für Grundstücke im Geltungsbereich einer Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Erhaltungssatzung) nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB) bestimmt, dass die Begründung von Wohn- oder Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen darf.

Gemeinden können durch Satzung Gebiete bezeichnen, in denen für die Änderung, Nutzungsänderung und den Rückbau baulicher Anlagen eine besondere Genehmigung erforderlich ist (Erhaltungssatzung). Die Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument, deren Ziel es ist, in deren Geltungsbereich die Bevölkerungsstruktur zu erhalten.

Die Verdrängung von Mietern durch Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen kann beispielsweise durch Veräußerungen von Wohnungsbeständen an große Investoren ausgelöst werden. "Umwandlungsspekulationen" führen dazu, dass alteingesessene Mieter sich ihre Wohnung nicht mehr leisten können oder diese in der Folge der Geltendmachung von Eigenbedarf seitens des Erwerbers verlieren oder deswegen das Quartier verlassen müssen. Als Folge geht in den betroffenen Gemeindeoder Stadtteilen die alteingesessene Wohnbevölkerung verloren.

Durch die Rechtsverordnung unterliegen alle Fälle, in denen Gebäude, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen bestimmt sind, entweder zu Eigentumswohnungen oder zu gewerblichen Zwecken dienenden Räumen werden sollen, einem Genehmigungsvorbehalt.

b) Vollzug des Genehmigungsvorbehalts

Die nach der Rechtsverordnung erforderliche Umwandlungsgenehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.

Sie ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung der Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Sondereigentum wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Mit der Genehmigungspflicht wird bei den zuständigen Grundbuchämtern im Grundbuch eine Grundbuchsperre ausgelöst, d. h. eine Umwandlung wird nur vorgenommen werden, wenn ein Genehmigungsbescheid oder ein sogenanntes Negativattest vorliegt.

Das Grundbuchamt muss rechtzeitig vor dem Inkrafttreten einer Erhaltungssatzung von den Gemeinden über die genaue Bezeichnung der vom Genehmigungsvorbehalt betroffenen Grundstücke informiert werden.